Vor einem geplanten Verkauf stellt sich oft die Frage, was die Immobilie wert ist. Dazu erkundigt sich der Verkäufer zum Beispiel in seiner Nachbarschaft nach erzielten Kaufpreisen, engagiert einen Makler oder beauftragt einen Gutachter.
Der Marktwert einer Immobilie sollte das Ergebnis einer objektiven, stichtagsbezogenen Bewertung sein und entspricht dem unter bestimmten Voraussetzungen zu erzielenden Preis. Idealisiert ist von einer hinreichenden Vermarktungszeit ohne Kauf- oder Verkaufszwang auszugehen und es sind alle wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu berücksichtigen. Der ermittelte Wert spiegelt also den Preis wider, den jedermann zu zahlen bereit ist.
Nach erfolgter Transaktion kann die Frage lauten: “Warum entspricht der erzielte Preis nicht dem ermittelten Wert?” In den Kaufpreis fließt die subjektive Bewertungdes Käufers mit seinen jeweils individuellen Vorstellungen wie zum Beispiel finanzielle Möglichkeiten und Lebensgewohnheiten ein. Oft führt eine verkürzte Vermarktungsdauer zu einem Preisabschlag oder Liebhaberei des Käufers zu einem Preisaufschlag.
Als Beispiel sei die oft diskutierte “hochwertige” Einbauküche genannt. Sie entspricht nur selten den Vorstellungen des potenziellen Erwerbers einer Immobilie. Er ist nicht bereit, die Küche gegen die geforderte Bezahlung zu übernehmen. Der Preis einer Sache muss daher nicht zwingend ihrem Wert entsprechen.